Location meublée

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Suite aux nombreuses questions, voici un petit résumé de la location meublée non professionnelle (LMNP pour les intimes), nom particulièrement glamour, mais qui est bien souvent la meilleure solution ( 1) pour investir dans l’immobilier locatif résidentiel en direct( 2).  Pour approfondir, lire ce livre, celui-ci et suivre cette discussion.

Pour commencer (exit l’immeuble de rapport …), le mieux est  l’ancien à rénover, studio, T1, petit T2 ou plus grand si on veut faire de la colocation. On dépend alors des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Inutile de cibler spécifiquement les étudiants (étudiants=  turn-over + risque de vacances locatives (stages, été, abandon d’études, …)). Il y  a une clientèle pour les petites surfaces meublées (jeunes travailleurs, personnes séparées géographiquement de leur conjoint, personnes qui viennent de se séparer …). Pour le choix du quartier, de la rénovation et de  l’ameublement, penser en terme de locataires solvables et éduqués .
  1.  en LMNP réel, on amortit l’appartement (pas le terrain; laisser faire son comptable pour le détail) sur une durée variable (par ex. 25 ans en Isère et Savoies).
  2. On amortit sur 10 ans le mobilier, dont le minimum est défini par ce décret.  Acheter d’occasion.
  3. Les travaux se déduisent/s’amortissent selon le montant.
  4. Les frais kilométriques se déduisent, au réel ou au forfait.
  5. Les frais de mutation et les (éventuels) frais d’agence se déduisent si on commence son activité de location meublée la même année fiscale que l’achat (si on commence plus tard, la doctrine fiscale ne semble pas stabilisée sur ce sujet.).
  6. Les intérêts d’emprunts se déduisent.
  7. On paye ou non la CFE (Cotisation foncière des entreprises); c’est un peu la loterie!
  8. Le régime d’imposition des plus-values à la revente est celui des particuliers; c’est donc très favorable (–> on n’intègre pas les amortissements dans le calcul de la plus-value!). Mais rien ne prouve que cet avantage soit éternel.
Quelques remarques pour aider lors de la lecture des petits annonces:
a) le prix au m2 doit être très inférieur à celui du quartier (sinon, cela veut dire qu’il n’y a pas de travaux à faire)
b) le ratio loyer annuel (brut)/prix d’achat doit au moins tourner autour des 9%-10%
c) Pour faire une estimation a priori des travaux, voir par exemple ici.

Pour apprendre à bricoler, Castorama a fait de très bons Moocs.

 

(1) Fuir absolument l’immobilier défiscalisant à nom de ministre (Pinel & Co.)

(2) J’exclus honteusement de cette présentation les rentiers (redevables de l’ISF ou voulant cotiser pour leur assurance-maladie et/ou leur retraite) qui pourront avoir intérêt à être loueur en meublé professionnel.

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